マンションの固定資産税はいくらかかる?計算方法を解説

マンションの固定資産税はいくらかかる?

固定資産税とは?

 マンションを購入すると固定資産税の支払いが毎年必要になります。しかし、固定資産税という言葉は聞いたことがあるものの、詳しく知らない人もいるのではないでしょうか。ここからは固定資産税について解説します。

購入した不動産などの資産にかかる税金

 固定資産税とは所有している土地や建物などの不動産や償却資産に対して課税される税金です。土地は田・畑・宅地など、建物は住屋・店舗・工場などが該当します。償却資産は構築物や工具などの事業用資産が対象です。

 固定資産税は地方公共団体に支払う地方税であり、不動産を所有する人は納税する義務があります。

地価によって相場は変わる

 固定資産税は地価の高いエリアにある不動産ほど高くなり、地価の低いエリアほど低い傾向があります。

 土地の固定資産税は評価額をもとに計算されるため、地価の高いエリアほど固定資産税も高くなります。

マンションの購入も固定資産税支払いの対象

 固定資産税は戸建て物件だけではなく、マンションも支払いの対象になります。マンションの固定資産税も戸建て物件同様に土地と建物の両方が課税対象です。建物部分は新築時が最も評価が高いため、支払額も多くなりますが、経年劣化が考慮されるので、評価額も年々下がっていくケースが一般的です。

 また、マンションは耐用年数が長い鉄筋コンクリート造が多いため、木造戸建てよりも評価額が高くなる傾向があります。

 なお、マンションを賃貸契約した場合、オーナーが固定資産税を支払うため、借主が支払う必要はありません。

支払いは一括あるいは年4回に分けて行う

 固定資産税の支払いは1年分を4回に分けて支払う地域が多いです。例えば、東京では6月・9月・12月・翌年2月、大阪や名古屋では4月・7月・12月・翌年2月とされています。

 お住まいの市町村によって支払いの時期が異なりますので、市町村のホームページにてご確認ください。

 自宅に送られてくる納税証明書には、分割納付用紙と一括納付用紙が同封されています。ご自身に適した用紙で支払いを行いましょう。

納税義務は誰にある?

 毎年1月1日の時点で固定資産課税台帳登録者になっている人が納税義務者です。1月2日以降に不動産を購入した場合、その年度の固定資産税を支払う義務はありません。ただし、1月1日時点で登録されている納税義務者と話し合い、所有期間分を支払うケースも多いです。

 また、共有名義の場合は連帯納税義務のため共有者全員が対象です。共有者のうち1名が代表して納税します。

マンションにかかる固定資産税の計算方法

 ここからはマンションにかかる固定資産税の計算方法を解説します。ご自身が支払う固定資産税はいくらになりそうか、シミュレーションする際の参考にしてください。

固定資産税評価額に税率をかけて計算

 マンションにかかる固定資産税は次のように算出します。

  • 固定資産税評価額×税率1.4%

 ほとんどの自治体では税率1.4%を採用していますが、異なる税率を設定している自治体もあります。

評価額は縦覧帳簿で確認可能

 マンションの評価額は戸建て同様に縦覧帳簿で確認できます。縦覧帳簿とは固定資産税が課される対象の土地について、固定資産税に関わる価格などが記載されている帳簿のことで、確認期間は自治体によって異なります。

 固定資産の評価額に納得ができない場合、納税通知書の交付から各自治体で決められた期間内であれば再審査を要求することも可能です。

 もし気になる点があれば、各自治体の固定資産税担当部署が窓口になっているので相談してみてください。

マンションと戸建ての固定資産税には違いがある?

 マンションや戸建てには固定資産税がかかることが分かりました。それぞれ支払う固定資産税に違いはあるのでしょうか。

戸建ての固定資産税は抑えやすい

 戸建てはマンションと比較すると土地が広いため、住宅用地の特例のメリットを受けやすいです。住宅用地の特例が適用されれば、固定資産税評価額が大きく減少します。また、鉄筋コンクリート造りのマンションに比べて耐用年数が短い点も固定資産税を抑えやすい理由の1つです。

マンションの固定資産税は建物の割合が多い

 一方でマンションは戸建てに比べると固定資産税は土地よりも建物の割合が多いです。敷地面積を戸数で割った分が入居者1人あたりの所有区分になるため、土地面積は小さくなっています。

 土地の面積が小さいと住宅用地の特例の恩恵を受けにくいです。また、戸建てと比べると耐用年数が長く設定されており、固定資産税評価額が下がりにくい傾向があります。

 以上の点から、マンションは戸建てに比べて固定資産税が高くなるケースが多いです。

マンション購入で受けられる固定資産税の優遇措置

 マンションに比べて戸建ては固定資産税を抑えやすいと解説しました。しかし、マンションには固定資産税の優遇措置制度があり、納税の負担を減らせます。

 ここからは、マンション購入で受けられる固定資産税の優遇措置を種類別に解説します。

新築マンションの軽減措置

 2022年3月31日までに新築されたマンションは、建てられてから5年間優遇措置が受けられます。

 優遇措置の条件は各市町村ごとに公表されており、ほとんどの場合で次の要件になります。

  • 居住部分の床面積割合が2分の1以上
  • 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下

 6年目からは固定資産税は元の額に戻ります。

住宅用地に対する軽減措置

 人が住むために使われている住宅用地に適用される優遇措置です。

 評価額の計算方法は次のとおりです。

  • 住宅用地で200㎡以下の評価額:6分の1
  • 住宅用地で201㎡以上の評価額:3分の1

 マンションの場合、敷地面積を戸数で割った数が200㎡以下であれば適用になります。軽減措置の適用期間はなく、建物がある限り固定資産税の減税を受けられます。

タワーマンションの固定資産税按分

 2017年より、タワーマンションの固定資産税は階層によって変わるようになりました。これまでは階層による違いはありませんでしたが、実際の分譲価格を踏まえた固定資産税を支払うようにと配慮された背景があります。

 高層階に行くほど、固定資産税の按分比率が高くなります。中間層の補正比率をゼロにした場合、階層が1つ上がるにつれて0.25%増え、階層が1つ下がるごとに0.25%下がる仕組みです。

 高さ60m以上で複数の階に住戸があるタワーマンションが対象です。

軽減措置を使った新築マンションの固定資産税額の相場

 軽減措置を使った新築マンションの固定資産税額の相場は、築年数や立地、広さによって変化します。

 都内の新築マンションを例にあげて見ていきましょう。

 仮に専有面積80㎡、新築時の建物の固定資産税評価額1,100万円、土地の固定資産税評価額2,000万円とします。

 (新築の場合)

  • 土地:2,000万円×1.4%×1/6=46,666円(小数点以下切り捨て)
  • 建物:1,100万円×1.4%×1/2=77,000円
  • 固定資産税納税額:123,666円

 (6年目)

 建物部分の軽減特例期間が終了する代わりに、経年減価補正率表の補正率が適用されます。経年減価補正率表とは、家屋の年数によって生じる減価相当額をもとに算出された補正率が記載されている表です。

 法務局の公表する経年減価補正率表の非木造建物減価補正率を見ると、6年目の経年減価補正率は0.8335とあります。

  • 土地:2,000万円×1.4%×1/6=46,666円(小数点以下切り捨て)
  • 建物:1,100万円×1.4%×0.8335=128,359円
  • 固定資産税納税額:175,025円

 マンションにかかる固定資産税が最も抑えられるのは、減税措置が適用される新築から5年です。6年目以降は納税額が高くなりますが、その後は築年数による劣化のため評価額が下がっていきます。

マンション購入を検討している人へおススメのサービス

 「マンションの購入を検討しているけれど、支払いができるのか不安」と心配している人もいるのではないでしょうか。マンションの購入は人生においても大きな決断です。ここからは、マンションの購入を検討している人へおススメしたいサービスを紹介します。

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 ロング・エスコートは常陽銀行が提供する女性向けの住宅ローンです。働いている女性に適した内容になっています。

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  • 特典2:産休、育休中は最大2年間住宅ローン元金の返済が据え置きできる
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ネットでできる住宅ローンシミュレーション

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 新規借り入れのシミュレーションでは「いくらくらい借りられるのか」「毎月の返済額はいくらくらいになるのか」を試算できます。借り換えのシミュレーションでは「借り換えによってどのくらいのメリットがあるのか」を試算できます。

 店頭であればより具体的なシミュレーションが可能ですので、ご自身の都合や用途に応じて選んでください。

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まとめ

 マンションを購入する際は住宅ローンだけでなく、固定資産税も気にしておくべきポイントの1つです。なぜなら、固定資産税はマンションを所有する限り、毎年支払う必要があるからです。住宅ローンをぎりぎりで組んでしまうと、固定資産税が払えなくなり困ってしまうケースも考えられます。入念に資金計画を立て、無理のないマンション購入を行ってください。

(2022年6月28日)

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以 上

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