マンション購入後には固定資産税が毎年必要になります。しかし、固定資産税の仕組みや自分の家はどのくらいかかるのか分からない方も少なくないはず。必要な税額について例を用いて計算してみました。

マンション購入時

固定資産税とは

 固定資産税とは、毎年1月1日(「賦課期日」といいます)現在、所有している固定資産の価格をもとに算定され、各定資産の所在する市町村(その固定資産が記されている台帳を所有する市町村)によって課税される(※1)税金のことです。通常、「固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%」と言う計算方法によって算出されます。

 原則として、賦課期日現在において固定資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者となります。賃貸住宅や社宅などに居住している場合であれば、固定資産税を納税する必要はありません。

 固定資産税の取り扱いについては地方によって多少異なる部分がありますが、今回は東京都を例にとって解説を行います。

 ※1:東京都23区においては特例が設けられており、都が課税を行うこととなっている

参考:東京都主税局

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm

対象となる資産

 固定資産税の対象となるのは、家(住居)だけではありません。

 土地(田、畑、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野など)、家屋(住家、店舗、発電所および変電所を含む工場、倉庫など)の他、各種償却資産(土地・家屋以外で事業に用いることができるもの)についても課税が行われます。

 特に償却資産については「家畜は対象外であるが、観賞用の生物は対象である」「自動車税・軽自動車税の課税対象であるもの(自動車・軽自動車・原付・小型特殊自動車・二輪小型自動車など)は対象外である」「簿外資産・償却済資産・未償却資産は対象であるが、営業権などの無形減価償却資産は対象外である」など、固定資産税の対象となっているか否かの判断が難しいものも多数存在します。

 例外・特例によって申告が必要となる場合などもあるため、お住まいの地域によっては注意が必要です。

参考:東京都主税局

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm

 固定資産税の対象となる資産について、詳細は下記のページをご覧ください。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm

固定資産税の減免・軽減措置

 固定資産税が課税される資産のうち、ある一定の条件を満たしているものについては減免措置を受けられる場合があります(※2)。

 ※2:一部23区外についても対象となる

 まず、すでに減免期間は終了していますが、「平成12年1月2日から平成21年1月1日までの間に新築された東京23区内の住宅」です。この期間内に住宅を新築した場合、もしくはこの期間内に新築された住宅を購入した場合に固定資産税の減免が受けることができました(住宅であれば、一戸建て・マンションを問いません)。

 減免を受けることができた期間としては、住宅の新築から3年間の間です。“住宅の購入から3年間”ではないので、混同しないように注意が必要です。

 減免された税額としては、以下の通りです。

  • 50㎡未満(共同賃家住宅については40㎡未満、さらに平成17年1月1日以前の新築分については35㎡未満)の住宅
    …2分の1の税額が減免される
  • 50㎡以上120㎡未満の住宅
    …すべての税額が減免される
  • 120㎡以上280㎡未満の住宅
    …120㎡までの部分については税額のすべて、120㎡超の部分については2分の1の税額が減免される
  • 280㎡超の住宅
    …2分の1の税額が減免される

 上記に該当していた場合に減免が適用されたかどうかは、当時の納税通知書で確認できます。

 現行で減免対象となっている住宅・減免税額は次の通りです。

  • 平成21年6月4日から平成28年3月31日までの間に新築し、翌年の1月31日までに申告を行った50㎡以上280㎡以下の認定長期優良住宅
    …120㎡までの部分について5年間、2分の1の税額が減免される
  • 耐震化のために昭和57年1月1日以前からある家屋を取り壊し、平成21年1月2日から平成27年12月31日までの間に新築された住宅
    …新築後新たに課税される年度から3年間、全額が減免される
  • 平成19年1月1日以前から所在しており、平成19年4月1日から平成28年3月31日までの間に法令で定めるバリアフリー改修工事が50万円を超える金額によって行われ、かつ工事完了後3カ月以内に申告を行った住宅
    …100㎡までの部分について改修工事完了の翌年度分の3分の1の税額が減免される
  • 平成20年1月1日以前から所在しており、平成20年4月1日から平成28年3月31日までの間に省エネ改修工事が50万円を超える金額によって行われ、かつ工事完了後3カ月以内に申告を行った住宅
    …120㎡までの部分について改修工事完了の翌年度分の3分の1の税額が減免される
  • 不燃化特区内に所在し、不燃化のための建て替えを行った家屋のうち一定の要件を満たし、翌々年の2月末日までに申告を行った住宅
    …新築後新たに課税される年度から5年間、全額が減免される

参考:東京都主税局

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm

 また、土地・家屋それぞれの固定資産税に対する軽減措置も存在します。

 土地については「住宅用地で200㎡以下の部分については土地分の固定資産税の6分の1を減免するものとし、200㎡を越える部分については同じく3分の1を減免するものとする(※3)」、家屋については「平成17年1月2日から平成28年3月31日までの間に新築した50㎡以上280㎡の住宅(※4)について、新築後新たに課税される年度から5年間、家屋分の固定資産税の2分の1を減免するものとする」というものです。

 ※3:"一戸あたり"に対する措置

 ※4:120㎡以以下の住宅はそのすべてが減額対象となり、120㎡以を超える場合は120㎡以に相当する部分が減額対象となる

固定資産税の減免・軽減措置について、詳細は以下のページをご覧ください。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

計算してみよう

 固定資産税の算出は次の2段階によって行われます。

 1.固定資産を評価し、決定した価格を元に「固定資産税評価額(課税標準額)」を算出

 2.固定資産税評価額(課税標準額)に税率である1.4%を乗じて固定資産税額を算出

 「固定資産税評価額(課税標準額)」とは、固定資産税を決定するための尺度となる金額で、市町村もしくは東京都23区が3年に1度の割合で定める価格のことをいい、主に土地と家屋が算定の対象となります。

 土地については、価格変動によって所有者(=納税者)が不利益をこうむることのないよう、国土交通省が年に1度設定する地価公示価格の70%を目途に計算されます。

 家屋については、新築時の価格から現在までの経過年数分を割り引いて算出されます。

 尚、固定資産税評価額(課税標準額)は土地・家屋どちらについても実際の不動産売買価格とは無関係のものとなっています。

東京都23区内で90㎡のマンションを購入した場合

 では、東京都23区内で90uの新築マンションを購入し、土地の評価額が1,050万円、家屋の評価額が900万円であったものと仮定して、実際に固定資産税を計算してみましょう。

 土地

 面積が90㎡であるため「200㎡以下」という条件に当てはまり、税額の6分の1が減免されます。

 1,050万円×1.4%×1/6=24,500円

 家屋

 「平成17年1月2日から平成28年3月31日までの間に新築した50㎡以上280㎡の住宅」という条件を満たしているため、税額の2分の1が減額されます。

 900万円×1.4%×1/2=63,000円

 土地と家屋分を合計すると、

 24,500円+63,000円=87,500円

 となり、固定資産税の合計は87,500円となることがわかります。

 耐震・バリアフリー・省エネなどの減免条件を満たしているマンションであれば、上記の金額からさらに減免が行われることとなります。

支払方法

 次に、固定資産税の支払方法についてご紹介します。

 固定資産税は、通常年4回に分けて支払うこととなっています。市町村もしくは東京都23区が定める納期の10日前までに納税通知書が送付されてくるため、任意の方法で支払いを行います。

 指定金融機関や郵便局、公金収納取扱店、コンビニエンスストアなどでの支払いの他、口座引き落としやクレジットカード払いをすることも可能です。

 万が一滞納してしまった場合には延滞金を請求されたり、最悪の場合には財産の差し押さえなどの措置が取られたりするケースもあり得ます。また、たとえ自己破産をした場合であっても固定資産税の支払いが免除されることはありません。

 先ほど試算してみてわかった通り、固定資産税はそれなりにまとまった金額となることが多い税金です。くれぐれも滞納しないよう、スムーズに支払いを行いましょう。

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(2016年1月29日)

以 上


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