住宅ローン借り換えのタイミングはいつ？茨城県で検討すべき判断基準とシミュレーション

マイナス金利政策の解除に伴う『金利のある世界』への移行が進むなか、住宅ローンの金利動向には以前にも増して注目が集まっています。周囲で「借り換えた」という声を聞くと、「自分はこのままで大丈夫だろうか」と焦りを感じる方も多いのではないでしょうか。

借り換えは返済負担を抑える方法として有効です。
しかし、手続きの手間や諸費用の負担がかかるため、返済総額への影響などをもとに総合的に判断しなければなりません。

そこで本記事では、借り換えを検討すべきタイミングやメリット、注意点などを解説します。今借り換えるべきかとお悩みの方は、最後まで目を通してみてください。

1.住宅ローンの借り換えとは？

返済中の住宅ローンを、別の金融機関で組み直すことを「借り換え」と言います。
ダブルローンのようにローンを増やすのではなく、新たに借り入れを行い、その資金で現在の住宅ローン残高を一括返済するのが前提です。

借り換えを行う主な理由としては、返済負担の軽減や金利タイプの変更、団体信用生命保険（団信）の見直しなどが挙げられます。

2.茨城県で住宅ローンを借り換える3つのタイミング

住宅ローンの借り換えは、その時の金利水準やローン残高、残存期間などによって効果が大きく変わります。
具体的にどのようなときに借り換えを検討すべきなのか、3つのタイミングを確認していきましょう。

金利差が1％以上あるとき

返済負担の軽減を目的に借り換えるなら、現在の借入金利よりも低い金利へと切り替えるのが前提です。金利差の目安は、1％以上と言われています。

ただし、返済期間や団信の保障内容によっては0.5％程度の差でも負担が軽減されるケースもあるため、返済総額や保障内容も含めて判断することが大切です。

ローン残高が多く、返済期間が長いとき

住宅ローン残高が多く、返済期間が長く残っている場合は、低金利な住宅ローンへと借り換えることで、利息軽減効果が得られます。
目安としてはローン残高が1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上あること。とくに借り入れから5年～10年以内は利息の割合が高いため、金利差による軽減効果が得やすくなります。

また、借換時には返済期間を短縮して、返済総額を抑える方法もあります。
ただ単に金融機関を変更するのではなく、目的に応じて借り入れ条件全体を見直すことが大切です。

金利が上昇し始めたとき

金利の上昇局面も、借り換えを検討すべきタイミングの1つです。
とくに変動金利を選択している場合は「5年ルール」があれば5年間は返済額が変わりませんが、金利上昇が続くと6年目には返済額が増える可能性があります。

将来の返済負担増加に備えるためには、固定金利型への変更や、より低い金利水準の住宅ローンへ借り換えるのも一案です。
金利動向を確認しながら、早めに対策を考えておきましょう。

3.住宅ローンの借り換えで得られるメリット

住宅ローンの借り換えは、単に金利を下げることだけが目的ではありません。
返済総額や毎月の返済額の見直し、金利タイプや団信の保障内容など、家計全体を見直す機会にもなります。

返済負担を減らせる可能性がある

借り換えの大きなメリットが、返済負担を軽減できる可能性があることです。
今よりも金利が低くなれば、毎月の返済額だけでなく、返済総額も抑えられる可能性があります。住宅ローン残高が多く、返済期間も長く残っている場合は、同じ金利差でもより軽減効果を実感できるでしょう。

また、「今の時点で返済が厳しい」と感じているときには、返済期間を長めに設定することで、毎月の返済負担を軽減するという方法もあります。同じ条件で借り入れる必要はないので、その時の状況に応じて返済プランを再検討しましょう。

金利タイプを見直せる

金利タイプや返済期間を見直せるのも、借り換えのメリットの1つです。
例えば、変動金利から固定金利へと変更すれば、将来の金利上昇リスクに備えやすくなり、固定金利から低金利の変動金利へと変更すれば、返済額を軽減できる可能性があります。

なお、金利タイプの切り替えは、同一銀行内でもできるケースがあるので、適用金利や契約内容、取り扱い条件を確認してみると良いでしょう。

団信の保障内容を見直せる

借換時には、新たに団体信用生命保険（団信）へ加入するため、がん保障や三大疾病保障などの保障内容を見直す機会にもなります。団信でしっかり病気のリスクに備えておけば、生命保険や医療保険の見直しによって保険料が下がり、家計の負担を軽減できる可能性もあります。

金融機関によっては上乗せ金利なしで保障が付帯する商品もあるので、団信の保障内容も含めて比較しましょう。

4.住宅ローンの借り換えで注意したいデメリット

住宅ローンの借り換えにはメリットがある一方で、事前に確認しておきたい注意点もあります。金利差だけでなく、手続きの手間や費用なども含めて総合的に判断しましょう。

諸費用・手数料がかかる

借換時には、以下のような諸費用・手数料がかかります。

【利用中の住宅ローンに関する費用】

• 全額（一括）繰上返済手数料

【新たに組む住宅ローンに関する費用】

諸費用・手数料は借入額の5％～10％が目安とされています。
3,000万円の物件なら300万円程度の諸費用・手数料を見込んでおく必要があります。

出典）住宅購入・ローン契約にかかる諸費用のアドバイス（常陽銀行）

ただし事務手数料は、借入額によって決まる「定率型（一般的には借入額の2.2%）」か、「定額型（30,000円～50,000円程度）」かによって大きく変わるため、その部分も含めて返済総額への影響をシミュレーションしましょう。

【常陽銀行ならいくら手数料がかかる？】

常陽銀行へ借り換えるときの手数料は、銀行事務取扱手数料として55,000円（消費税込）、または住宅ローン取扱手数料として融資金額の2.2％（消費税込）がかかります。

また、めぶき信用保証（株）への保証料についてはご負担はございません（当行が負担いたします）。

審査が必要になる

借換時には、新規借入時と同様に審査を受ける必要があります。
その際には現在の収入や勤務状況、ほかの借り入れ状況、健康状態などが確認されるため、必ず審査に通るとは限りません。

とくに一般的な住宅ローンでは団信への加入が必須条件となるため、健康状態によっては希望する保障内容で加入できない場合や、借り換えが難しくなる可能性があります。

借り換えでメリット（軽減効果）が出ない可能性がある

金利差が小さいと、「思ったよりも軽減効果が得られなかった」というケースも出てきます。とくにローン残高が少ない場合や、残存期間が短い場合などは利息軽減効果が小さくなりやすく、諸費用を含めると返済総額があまり変わらない可能性があります。

借り換えを判断する前には、シミュレーションで必ず軽減効果を確認しておきましょう。常陽銀行でも借り換えシミュレーションを提供していますので、事前に計算しておくことをおススメします。

5.住宅ローンの借り換えによる効果は？シミュレーション例を紹介

借り換えの効果は、金利差やローン残高、残存期間によって異なります。
ここでは一例として、常陽銀行の「住宅ローン 返済額シミュレーション（借り換え）」を使用し、どのくらいの効果が得られるのかをシミュレーションしてみましょう。

【前提条件】

この事例は借り入れから10年経過、残高約3,200万円、残存期間25年（ボーナス返済なし、元利均等返済）の場合です。金利差が1％以上あり、残存期間も長く残っていれば、十分な効果が期待できます。この事例のように、諸費用も含めた借入額をもとに、返済総額と軽減総額までシミュレーションしてみてください。

※上記はシミュレーション用の概算です
※借り換え後の金利変動はないものとする

6.住宅ローンの借り換えでよくある質問

最後に、住宅ローンの借り換えでよくある質問にお答えします。
借り換えの計画を進める前に、ここまでに出てきた疑問や不安を解消しておきましょう。

7.まとめ

住宅ローンの借り換えには、毎月の返済額や返済総額の軽減や、団信プランの見直しができるなど、さまざまなメリットがあります。
しかしその一方で、手続きの手間や諸費用の発生など注意点もいくつかあるため、金利だけではなく、団信の保障内容もあわせて総合的に検討することが重要です。

現時点で「返済が厳しい」と感じているときには、借り換えではなく家計全体の見直しによって改善できる可能性があります。
まずは金融機関の窓口で相談し、ご自身に合った方法を検討しましょう。

常陽銀行でも住宅ローンの借り換えやマネープランに関する相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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