住宅ローン返済中に繰上げ返済をするメリットとデメリット

住宅ローン返済期間を短くできる

　繰上げ返済をして、毎月の返済金額は変更せず返済期間を短くすることができます。これを「返済期間短縮型」と一般的に言います。

　繰上げ返済することで元金が減り返済期間が短くなり、その短縮された期間に支払うはずだった利息分の支払いが減ります。

　返済金額を変更せずに継続して返済できるなら、毎月の返済額に変化がないので効果は感じにくいかもしれませんが、返済期間を短くできて軽減効果が高い返済方法です。

月々の返済額を減らせる

　一部繰上げ返済して、返済期間をそのままにすると毎月の返済金額が減ります。これを「返済額軽減型」と一般的に呼びます。

　住宅ローンを組んだときと状況が変わり、予定していた返済金額が負担に感じるときや、これから先に子供の成長などで毎月の出費が重なることが予想されるときに月々の返済が減り、効果を実感できます。

住宅ローンの総返済額を減らせる

　住宅ローンは借入金額に利息を付けて返済しますが、返済期間が長ければ長いほど利息が増え総返済額も増えていきます。

　繰上げ返済をして元金を減らすと、支払うはずだった利息分が減るので総返済額も少なくなります。

　特に総返済額を減らす目的で繰上げ返済を検討しているなら、「返済額軽減型」で毎月の返済金額を減らすよりも「返済期間短縮型」がおススメです。

　毎月の返済金額は減りませんが、支払うはずだった期間の利息分が減ります。返済期間が短縮されるだけでなく総返済額の軽減効率も高い繰上げ返済方法です。

住宅を売却できる

　住宅の売却は住宅ローンを完済しているか、売却と同時にローンを完済できることが原則です。

　住宅ローンを組むときに、住宅ローンを払えなくなったときの担保として金融機関は不動産に抵当権を原則として設定します。この抵当権が金融機関にあるうちは不動産の売却ができません。

　住宅ローンを完済すると金融機関の抵当権がなくなるので売却が可能になります。このように住宅ローンが残っている家でも一括繰上げ返済をすると、住宅を売ることができます。

無理にやると生活が苦しくなる

　繰上げ返済をすることで住宅ローン残高が減らせますが、無理な繰上げ返済を行うと生活が苦しくなります。

　繰上げ返済は、手元にある現金、貯蓄等から原資を確保する必要があるため、教育費や車の買い替え費用がかかるタイミングをよく考えましょう。

　また、冠婚葬祭やケガなど急な出費についても予測がつきにくいですが、突然必要になる出費です。いざという時に対応できるよう繰上げ返済は計画的に行うことが大事です。

手数料がかかる

　住宅ローン繰上げ返済には一般的に手数料がかかります。金額は金融機関やローンの種類、申し込み方法、繰上げ返済の金額によって異なります。

　手数料がかかる場合は、せっかく利息軽減のために繰上げ返済をするのですから数回に分けてその都度手数料をかけるよりも、ある程度まとまった資金ができてから回数を減らしてなるべく手数料がかからないように返済したほうが良いでしょう。

　繰上げ返済の手数料が申し込み方法に関係なく、無料という住宅ローンもあります。住宅ローンを繰上げ返済しようと計画しているなら、繰上げ返済時の手数料についても忘れずに確認しておきましょう。

住宅ローン控除の節税効果が薄れる

　住宅ローンを組むと住宅ローン控除が受けられ、納める税金を減らすことができます。住宅ローン控除は、ローンの残高の1％を最長で10年～13年間所得税、住民税から控除できる制度です。

　しかし控除の適用の条件として、住宅ローン返済期間が10年以上あることが求められます。繰上げ返済をして返済期間が10年以下になると控除対象から外れます。

　繰上げ返済をして「返済期間短縮型」を選び、返済期間が10年以下になったその時点で控除を受けることができなくなります。一度返済期間が短縮してしまうと返済期間を変更できないので注意してください。

　また住宅ローン控除額は住宅ローンの残高で決まるので、繰上げ返済をして住宅ローンの残高が減れば住宅ローン控除の節税効果が少なくなります。

繰上げ返済の種類

　住宅ローンの繰上げ返済には、残高の一部を繰上げ返済する方法と、残高の全額を一括で繰上げ返済する方法があります。

　残高の一部を繰上げ返済する方法は、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプに分けられます。

　「返済期間短縮型」は繰上げ返済後も月々の返済額はそのままで、返済期間を短くする方法です。

　もう1つは「返済額軽減型」です。返済期間は短縮せず、毎月の返済金額を減らす方法です。

　同じ金額を繰上げ返済してもどちらのタイプを選ぶかで総支払金額が変わります。金額だけでなくライフスタイルや将来予想できる家族の状況の変化を考慮して賢く選択しましょう。

繰上げ返済の申し込み方法

　繰上げ返済の申し込み方法は、インターネット申し込みと金融機関の窓口申し込みなどがあります。

　申し込み方法によって手数料が違うことがあるので、必ず利用前に確認してください。

　インターネットからの申し込みなら手数料がかからないという金融機関もあるので上手に利用しましょう。

臨時収入が入ったとき

　繰上げ返済をするのに良いタイミングの1つは、臨時収入が入ったときです。

　収入が増え、月々の返済が楽になり毎月の生活も余裕のある状態で、ボーナスなどある程度まとまった金額の臨時収入があったときに繰上げ返済できます。

　では、なぜ臨時収入のあったタイミングで繰上げ返済を行うべきなのでしょうか。貯蓄を切り崩して繰上げ返済をすると手元にあったお金が減り、突然病気になってお金が必要になるという想定外の事態に対処できないかもしれません。

　また、子供の大学進学が控えていて、学費を準備する必要があることが分かっているのに繰上げ返済をすると、貯蓄が減ってしまい新たにローンを組むことにもなりかねません。

　住宅ローンの金利よりも高いローンなら、繰上げ返済で金利軽減させた金額よりも支払い金額が多くなります。将来的に新たに借りる可能性があるなら繰上げ返済しなくても良いでしょう。

　臨時収入が入ったとしても将来の予定や、不測の事態に対処できるいくらか余裕があるときに繰上げ返済をするなら、毎日の生活も不安定にならずに済みます。

住み替えをするとき

　もう1つの繰上げ返済のタイミングは住み替えをするときです。

　住宅ローンが残っている家は一般的に抵当権が設定されているため、そのままでは売却することはできませんが、繰上げ返済をしてローンを完済すれば売却することは可能です。

　今持っている家を売却したお金で、住宅ローン残額を繰上げ一括返済して、次の家を購入します。売却したお金で一括返済するので、抵当権が外れ住宅を売ることができます。

　もし、住宅の売却金額がローンの残債に満たない場合には、不足分を貯蓄で補填できれば繰上げ返済も可能です。

　とはいえ家の売却金額と貯蓄を足してもローンの残額にとどかず、どうしても繰上げ返済ができない場合は「買い替えローン」と呼ばれる買い替え専用のローンを利用する方法もあります。

　「買い替えローン」は住宅の売却と新たな住宅の購入を同時にする人向け専用のローンです。家の売却金額で返済できなかった住宅ローン残額を、新たに購入した家のローンに上乗せして返済できます。

繰上げ返済手数料が無料のところを選ぶ

　住宅ローン繰上げ返済には一般的に手数料がかかります。手数料の金額は金融機関や、繰上げ返済の申し込み方法、返済金額によって異なります。

　返済手数料には、金融機関に支払う手数料のほかに、繰上げ返済に伴う保証料返戻手続き手数料がかかる場合があります。

　手数料だけでもそれなりの金額になる場合もあるので、手数料を考慮しないで繰上げ返済をすると、思うように総返済額を減らせないこともあるので注意してください。

　繰上げ返済手数料が無料で、いつでも都合の良いタイミングで繰上げ返済可能な住宅ローンもあるので、住宅ローンを選ぶときによく確認しましょう。

　おススメの住宅ローンは、常陽銀行の住宅ローン「ロングエスコート」です。

　「ロングエスコート」は働く女性のための住宅ローンです。この住宅ローンでは、申し込み方法に関わらず繰上げ返済の手数料が無料です。

　ライフプランにあわせて資金に余裕ができたらその都度簡単に返済ができるのが魅力です。

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繰上げ返済の最低返済額をチェックする

　もう1つのポイントは繰上げ返済の最低返済額がいくらかをチェックしておくことです。住宅ローンの繰上げ返済をするための最低額があらかじめ設定されています。

　申し込み方法によって同じ金融機関でも窓口とインターネットで金額が異なる場合がありますので、金融機関のホームページ等で一度詳細を調べてみるのをおススメします。